Conseils pour bien investir en loi Scellier 2010

Tous nos conseils pour bien investir en loi Scellier 2010

Vous souhaitez investir en loi Scellier 2010 ? Quelques conseils importants peuvent vous être utiles avant de vous lancer. En effet, il est important de considérer cet investissement locatif sous tous ses angles, plutôt que de ne considérer la réduction d'impôt que comme l'objectif premier. La réduction d'impôt Scellier n'est que la conséquence d'un placement réussi, car elle est la contrepartie d'engagements fixés par la loi, notamment une location continue pendant 9 ans.

1. L'emplacement du logement

Ce point n'est jamais assez mis en avant, c'est pourtant la clé de la réussite de votre investissement ! Choisissez la ville, le quartier (commerces, transport en communs, services, écoles...), l'orientation du logement,... tous les paramètres qui font que la demande locative sera forte, que les locataires choisiront votre logement plutôt qu'un autre, qu'ils s'y sentiront bien et souhaiterons y rester.

2. Le prix d'acquisition du logement

Le prix d'acquisition doit être cohérent et non pas manifestement surévalué sous pretexte que le logement donne droit à une réduction d'impôt. Comparer le rapport qualité/prix pour des biens similaires.

3. Adaptez et optimiser le financement

Le financement d'un investissement locatif n'est pas celui de la résidence principale ! En effet, il est souvent nécessaire de prévoir un différé d'amortissement pendant la période de construction, de porter la négociation sur les frais liés à la revente (exonération des indeminités en cas de revente anticipée) plus que sur le taux (les intérêts d'emprunt étant entièrement déductibles pour les logements donnés en location), etc. Pensez que vous pourrez revendre le logement au bout de 10 ans et que vous cherchez à optimiser le rendement de votre placement.

4. Vérifier le loyer prévisionnel

N'achetez jamais un logement sans savoir à combien il peut être loué en fonction du marché dans lequel il se situe. Ne faites pas l'erreur de vouloir le louer au loyer plafond, vous risquez de ne pas avoir de loctaire à ce prix là et de finir par perdre la défiscalisation si vous ne louez pas dans les 12 mois qui suivent l'achèvement. Renseignez vous bien sur le loyer applicable, dont le montant doit être une compromis pour optimiser le rendement locatif d'un côté, et mettre en place un locataire rapidement et le garder de l'autre.

5. Choisir son agent de location

Acheter un logement au bon endroit et proposer un loyer cohérent avec ce qui se pratique sur le marché n'est pas automatiquement synonime de location assurée. Encore faut-il s'appuyer sur un agent de location performant, qui connaisse votre bien, qui sache communiquer efficacement, au bon moment et sur les bons supports pour mettre votre logement en avant. Consultez en plusieurs et vérifier qu'ils soient en mesure de "vendre" votre logement : connaissance de la ville et du quartier, qualité et avantages du programme et du logement, justification des charges locatives, etc.

6. Garantir les loyers

Le risque zéro n'existant pas, il conviendra de souscrire des garanties locatives pour couvrir les risques potentiles inhérents à la location : absence de locataire, loyers impayés, détérioration immobilière, protection juridique en cas d'expulsion ou de litige avec le locataire. D'un coût modique en rapport avec le risque, le monatnt payé pour ces assurances est déductible du revenu foncier, autant donc ne pas s'en priver !

7. Penser à la revente dès l'achat

Ce n'est pas mettre "la charue avant les boeufs" que d'entrevoir dès l'achat le moment où vous pourrez revendre, essentiellement à partir de la fin de la période de mise en location obligatoire de 9 ans. Un logement bien conçu, dans un quartier prisé d'une ville dynamique aura toutes les chances de trouver preneur au terme de la défiscalisation. Renseignez vous sur les projets municipaux pour anticiper l'évolution possible de la commune et du quartier à terme, et optez pour une construction de qualité qui résistera au temps sans nécessité de lourds travaux d'entretien ou de remise en état sur 10 ans.

8. Le montant de l'investissement en rapport avec votre fiscalité

Autant que possible, il est important d'investir un montant optimisé en rapport avec votre fiscalité. Même si la loi permet de reporter pendant 6 ans les réductions d'impôt exédentaires qui n'auraient pu être utilisées (impôt annuel inférieur à la réduction d'impôt Scellier), inutile de trop investir au risque de perdre le bénéfice du levier fiscal et de voir augmenter fortement l'épargne nécessaire au projet pour équilibrer les flux de trésorerie. Pour trouver le montant optimal à investir, multipliez votre impôt annuel par 36 si vous achetez un logement BBC, ou par 45 pour un logement non BBC.

9. Vérifier les garanties du constructeur

L'achat d'un bien immobilier, surtout les achats sur plan (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement ou VEFA) peut comporter des riques. Il conviendra de vérifier toutes les garanties du constructeur pour s'assurer que la construction ira bien à son terme. Rapprochez vous du notaire du programme pour demander si ce dernier dipose d'une garantie financière d'achèvement extrinsèque (achèvement garanti par un organisme bancaire traditionnellement). Cette garantie pourrait alors être activée si le constructeur venait à faire faillite...

10. Faites appel à un professionnel du conseil indépendant

Vérification de l'adéquation du projet d'investissement avec vos objectifs patrimoniaux, votre capacité d'emprunt, votre capacité d'épargne, choix du support immobilier le plus adapté, accompagnement dans toutes le démarches administratives, juridiques et fiscales, le rôle d'un conseiller indépendant peut s'avérer essentiel à la réussite de votre investissement. N'hésitez pas à le solliciter, son concours est généralement gratuit (ils est directement rémunéré par le constructeur).